北京市农村宅基地房屋拆迁现状分析
文章首次发表于：衡杓律师官方网站
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作者:衡杓律师
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发布时间: 2021-06-15
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近年来，有些拆迁项目，以农村宅基地腾退的名义实施，村民委员会发布腾退公告，通过村民代表大会决议实施腾退，这种规避拆迁许可证实施腾退、帮拆的行为明显与《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》的规定相违背，亦不符合《村民委员会组织法》的规定。
根据法律规定实施的集体土地上房屋拆迁基本有以下两种方式：
第一种方式：根据国务院发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条之规定实施房屋征收。
北京市农村宅基地有的已经被征收为国有土地，由于征地时，当地未进行公示公告，亦未对被征地农民进行征地补偿，导致被征地农民并不知晓宅基地已经被征收为国有的事实。既然已经被征收为国有土地，该土地的性质已经不是集体土地，属于国有土地性质。如果是为了公共利益的需要，确需征收房屋的，应当根据国务院发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条之规定实施房屋征收，由区县级人民政府作出房屋征收决定，房屋征收部门制定房屋征收安置补偿方案，按照国家规定的标准，依照法定程序对被征收人依法进行安置补偿，不少城中村改造项目便是如此。
第二种方式：拆迁人从房屋拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》后组织拆迁。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，由拆迁人向房屋拆迁管理部门申请核发拆迁许可证，拆迁人取得拆迁许可后实施拆迁。段福惠律师代理过数百件此类案件，目前正在代理中的北京市密云区的一个拆迁案件便是如此。
近年来，有些拆迁项目，以农村宅基地腾退的名义实施，村民委员会发布腾退公告，通过村民代表大会决议实施腾退，这种规避拆迁许可证实施腾退、帮拆的行为明显与《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》的规定相违背，亦不符合《村民委员会组织法》的规定。
村民委员会实施的宅基地腾退行为，不属于村民委员会可以决定的事项，不属于村民自治范围，也没有法律规定和授权。
根据《宪法》和《村民委员会组织法》规定，村民自治指的是广大农民群众直接行使民主权利，依法办理自己的事情，实行自我管理、自我教育和自我服务。村民享有自治权并不意味着村集体的所有事务均可以由村民自己进行管理和实现，而是有权限和范围的限定，其首要因素就是要遵守法律和法规的规定。搬迁腾退的实质就是对集体土地的征收，即将集体土地征为国有后统一进行项目建设。
根据《土地管理法》第四十五条之规定，征收集体土地的，应该由省、自治区、直辖市人民政府批准。集体土地征为国有后，涉及房屋征收的，应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。该条例第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第七条规定：用地单位在取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。从上述规定来看，无论是城市房屋征收，还是集体土地上的房屋拆迁，必须依法作出征收决定或颁发房屋拆迁许可证后，方可实施。可见，宅基地腾退行为属于需经行政审批的行政许可行为，而非村民自治行为。
因此，村委会对宅基地的腾退行为并未依法取得相应手续，是没有任何法律依据的。
一些腾退项目，声称根据《村民委员会组织法》二十四条之规定实施，而实际该条规定的宅基地的使用方案，是指对宅基地的使用分配和调整等事项。村委会实施的宅基地腾退行为，即宅基地的收回行为，收回必然导致房屋被拆除，并非宅基地的使用方案。因为腾退以后，宅基地不再安置分配给村民使用，而是进行其他的项目建设，显然不属于“使用”范畴。由此可见，腾退行为不属于村民的自治范畴。
根据《村民委员会组织法》第二十七条第二款之规定：村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。村民的房屋被腾退、被非法强拆是村民非法“自治”的结果，侵犯了村民的合法财产权利，是严重的违法行为。
针对以上不同的方式，农民朋友在维护自身合法权益时，要看清拆迁主体、程序、注意搜集项目信息，切勿超过诉讼时效或起诉期限。通过合法途径，依法获得公平、合理、合法的安置补偿利益。
