——评估时点太早、评估报告超出有效期的法律后果

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。段福惠律师代理的朝阳区分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目的一个征收补偿案件，区政府于2014年10月30日作出房屋征收决定，评估报告亦采用此日期为评估的价值时点。征收工作因种种原因而被拖延了近6年，在房价快速上涨的形势下，征收方应当依据公平补偿的原则确定房屋的补偿标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条亦是充分考虑了公平补偿的原则，强调“不得低于”被征收房屋类似房地产的市场价格。

这个案件，以作出房屋征收决定的2014年10月30日为价值时点的评估价格，本来就已经远远偏离作出房屋征收补偿决定时的2020年的房屋市场价格，评估报告是2014年12月15日作出，涉案征补决定是2020年01月16日作出，二者时间相差超过了6年之久，远远超出了相关规定。

征收方又片面理解《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，违背了“不得低于”的立法目的，直接以评估报告确定的房屋价格作出征补决定，严重违背了公平补偿的原则。难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。在此情况下，参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条：

Ø估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；

Ø房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期；

Ø超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由征收方承担；

Ø评估报告在作出一年后才予以送达，区人民政府在评估报告作出后一年后才进行补偿的，在此期间房屋价格发生较大幅度上涨，则再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，亦不能再坚持必须以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定：在房屋征收中，评估的时点一般是以房屋征收决定公告发布之日。不过有一些征收项目经常拖好几年仍未征收完毕。如果还以此为评估时间，在房地产价格变化较快的地方，对被征收有失公平。也违反了征收条例第二条规定的公平补偿原则。

在实践中，评估时点过早，评估报告超出一年有效期的问题常常出现，如果仍以失效的评估报告作出征补决定，显然对被征收人不利。所以评估报告超出一年有效期的，当属无效，不能再作为征收补偿决定的依据，这样符合公平原则，也能更好地保护被征收人的合法权益。