作者：北京衡杓律师事务所 聂田田

 

随着城市化进程的不断加快，农村土地和房屋不断增值。关于农村房屋买卖的纠纷也多了起来。

近日，李先生就遇到了这种情况，来我所咨询，称：“我是城镇居民，十多年前和某村村民签订了农村房屋买卖协议。之后，我投入了大量的人力物力对房子进行了翻建。这十几年间房屋的价格长了很多。当初的卖方看着眼红，竟然起诉我，说我不是本村村民，没有权利买本村的房屋，当初签订的房屋买卖合同无效……”

其实，像李先生这样的情况不是少数。房屋出卖人看到房屋增值或者房屋拆迁带来的巨大利益之后，向法院起诉，以房屋买方非本村集体经济组织成员，当初签订的农村房屋买卖协议违反法律强制性规定为由请求对方归还房屋。这确实符合合同被判无效的情形。

但是合同被判无效并不意味着买卖双方纠纷的结束。应当全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，平衡买卖双方的利益。利益影响包括出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益。

对于买方已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对买方的投入进行补偿。卖方应当赔偿买方的损失包括：

1. 返还当初的购房款.

2. 买方因扩建、改建、装修使房屋增值的部分。

3. 该房屋因拆迁而使卖方获得的拆迁利益及土地的增值部分。

为确定损失数额，需要委托有资质的评估机构进行评估。

此外，房屋买卖合同被判无效，卖方负有主要责任。《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。