【基本概念】

对于城市公有房屋（即老百姓说的公房）承租权的性质一直有不同认识，目前参考最高人民法院的现有裁判文书，可以认定公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。只有公房承租权人才有权参与“房改”，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房。在承租权人死亡时，其同住家属，如果符合公房承租人的条件，可以通过变更公房承租人，继续享有公房承租权。

【重要规定】

目前北京市城市公有房屋管理制度主要包括《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》、《北京市公有住宅租赁合同》及北京市房屋土地管理局出台的一系列文件，这些文件主要是政策性规定，因文件太多，社会公众很难完全把握核心要点。

北京市房地产管理局统一制定的《北京市公有住宅租赁合同》中的内容是最基本的规定，该合同虽属示范性的合同文本，但实践中，北京市各区县房地产管理局、自管房单位、房产经营单位均依据该合同中的相关条款进行城市公有房屋的管理已经成为一种惯例。

《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”单就本条款中“其他家庭成员”如何界定，2017年6月2日，北京市住房和城乡建设委员作出《关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》，该通知规定，直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。可见，需征询其意见的“其他家庭成员”本身必须是符合承租公房条件的人，而不是泛指原承租人的全部家庭成员。

对于与起诉期限（即老百姓关注的时效问题），城市公有房屋承租人变更行为涉及原承租人家庭成员的重大居住权益，其实际效果与导致不动产物权变动的行政行为性质类似。所以对于公房承租权变更行为的起诉期限应当适用《行政诉讼法》第四十六条：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年”。

【律师点评】

公有房问题属于政策调整的问题，而政策并不像法律、法规那么系统规范，社会公众很难全面掌握，遇到相关问题需要求助对公房政策完全了解并能灵活运用的律师。