北京市集体土地上房屋拆迁有专门的法律规定，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
第一条开宗明义“ 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。”
该办法立法目的即是调整规范集体土地房屋拆迁，不管是征地拆迁还是占地拆迁均须遵守该办法。
为什么在有明确规定的情况下，那么多的项目有意规避拆迁而实行所谓的腾退呢？甚至有的拆迁项目进展到一定阶段转而实施腾退。
段福惠律师代理征收拆迁案件十余年，发现最早实施腾退的是朝阳区，起初实行的是绿化隔离带腾退，后来丰台区、海淀区、昌平、房山区、密云等都陆续跟进，在北京市腾退几乎遍地开花，甚至周边的省市也在效仿，比如河北省某些城市也是如此。

为什么这么多的地方都热衷于腾退，脱离拆迁轨道呢？那么首先要分析一下拆迁许可项目相关法律问题。
一、拆迁人申请拆迁许可证需要哪些条件？
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第七条之规定，用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。
对上述几个申领拆迁许可证的几个必备文件，还有与之还有相配套的实施意见，实施意见规定的更为全面、更加具体、更加严格。对“安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件”，提交的安置房屋证明文件，包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证。存款证明要求系办理存款业务的金融机构的存款证明，该笔资金是实实在在存在银行的，且专款专用，不得挪作他用。只有安置房源和补偿资金落实到位了，拆迁户的权益才能得到有效保障，拆迁款发放也才能保证按时到位，及时发放到拆迁户手中。腾退项目规避了拆迁手续，在不具备用地、规划等文件，缺少资金的前提下就启动。对于腾退方而言简化了手续，节约了成本，加快了工期。而对于被拆迁人来讲，其利益很难得到保障。导致安置房逾期交付，补偿资金迟迟不到位的情况屡屡发生。

     二、拆迁许可证下的建设项目，在拆迁人与被拆迁人未达成协议的情况下，非经法定程序，不能进行强制搬迁。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十二条之规定，搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。
裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。
在拆迁人与被拆迁人未达成协议的情况下，首先要进行行政裁决，被拆迁人收到行政裁决后，还可以提起救济权利，申请行政复议或提起行政诉讼，在法院作出终审判决前，房屋是不能被强制拆除的。这在程序上就保障了被拆迁人的合法权益，段福惠律师代理的大量拆迁案件都在行政裁决调解中或在诉讼程序中得到了妥善解决。房屋在，谈判的筹码就在，可见，对于行政裁决的司法救济是多么重要。

近年来，大量的房屋腾退项目，打着村民自治的幌子，行违法拆迁之实、通过召开村民代表大会的形式，作出帮拆决定或收回宅基地使用权的决议，进而强行拆除村民的房屋。这完全是不合法的，不但与《村民委员会组织法》规定的村民自治原则背道而驰，还公然违反了有关拆迁规定，严重侵犯了村民的合法权益。作为宅基地使用权人，要切实有效地依法维护自身的合法权益；作为建设单位和有关所谓的腾退人，更要严格遵守法律规定；作为主管部门对违法腾退行为应该追求行为人的法律责任，扭转这种违法拆迁的局面，尽快回到合法拆迁轨道上来，使得农村宅基地拆迁“有法必依”。这也是推进和加快法治进程的要求。北京作为首善之区，更应该严格遵守法律法规，为全国其他省市树立良好的榜样。