宅基地所有权属于本集体经济组织，宅基地使用权主体特定，限于本集体成员，无固定期限性、无偿性(福利性)、保障性等特征。
《民法典》将宅基地使用权界定为一项权能受限的独立用益物权，宅基地使用权不仅不得用于抵押，禁止城镇居民到农村购置宅基地，禁止宅基地使用权抵押、建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。
虽然，本集体成员之间可以转让宅基地，依然应遵循“一户一宅”原则或须符合宅基地申请条件，否则不能办理确权登记。

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，保障农村村民户有所居。宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。
但是，城乡差别已经促使众多农民进城，引发大量农房闲置。也有很多城市居民在购买农民房屋，这种买卖合同很难得到法院的支持，基本都会判决无效。合同无效后的返还赔偿，北京市高院审判原则是三七开，就是买方占百分之七十，卖方占百分之三十。
虽然宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，但应保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。使得农民朋友能充分利用宅基地，切实受益。