本文作者：北京衡杓律所 聂田田

 

现代社会，房屋买卖已经是一件十分稀疏平常的事情。“在房屋交易过程中一定要签订合同”已经是买卖双方的共识，似乎只要签订了合同，便可以“高枕无忧”。

但近几年，北京的房屋价格和土地价格不断增长，房屋拆迁所带来的利益以及房屋现有的价值与当初出卖房屋的价值存在明显差异。关于农村房屋买卖合同的纠纷不断增多。农村房屋买卖合同被法院判决无效，屡见不鲜。

我律所一客户老张便遇到了这样的事。

 

老张是河南一村民，黄阿姨是北京某郊区的村民。1998年，老张购买了黄阿姨北京郊区的一套房屋。双方签订了《契约》且均履行了契约义务，老张向黄阿姨交付了购房款，黄阿姨向老张交付了房屋。

2011年，老张又将该房屋卖给了北京某郊区村民李阿姨。李阿姨与黄阿姨均为同一个村的村民。双方签订了协议书，购房款一次付清。

2019年，因为征地拆迁项目的实行，北京某郊区房屋位于拆迁范围内。拆迁人与（被拆迁人）李阿姨签订了《拆迁补偿安置协议》。

黄阿姨听说要拆迁时，已于2018年诉至法院，请求判令其与老张签订的房屋买卖契约无效。黄阿姨又于2019年诉至法院，请求撤销关于该房屋所处的宅基地权属认定公告。（老张和李阿姨签订的房屋买卖契约，在一定意义上决定了该房屋所处的宅基地权属认定的结果）。

至此，关于该房屋，一共涉及到两份买卖协议：

• 第一份是本村村民黄阿姨和外村村民老张签订的契约；
• 第二份是老张与本村村民李阿姨签订的房屋买卖契约。

这两份契约是否有效与谁是该房屋拆迁利益的获得者密切相关。

后续将对黄阿姨的这两次起诉的判决结果及两份协议的效力进行分析。

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