作者：北京衡杓律师事务所 聂田田

农村房屋连环买卖的合同效力问题

• 承接上文：农村房屋连环买卖的合同效力问题（上）

北京某郊区村民黄阿姨在与外地村民老张签订农村房屋买卖契约之后，于2018年诉至法院，请求判令其与老张签订的房屋买卖契约无效。法院于2019年做出判决，判决双方签订的房屋买卖《契约》无效。

其实，黄阿姨与老张签订的该份协议被判定无效的逻辑并不复杂。

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，不允许转让，非集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。文中老张作为房屋的购买者，并非该村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，其与黄阿姨签订的房屋买卖契约损害了集体经济组织的权益，违反了法律强制性规定。因此，双方签订的农村房屋买卖合同无效。

我国《民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

但黄阿姨为本村村民，在知晓老张为外地村民的前提下，仍与其签订买卖契约，违背了诚信原则，具有明显的过错。应当对契约归于无效的结果所产生的损失承担一定的责任。黄阿姨不仅应当返还老张当初支付的购房款，还应当对老张产生的信赖利益和添付价值的损失进行赔偿。

我国《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

那么，在黄阿姨与老张签订的房屋买卖契约被确定无效之后，老张于2011年与李阿姨签订的房屋买卖契约是否也无效呢？

本文相关内容：农村房屋连环买卖的合同效力问题（上）

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